无论上述哪一种，在卖房时都存在如何处理身份的问题。

加拿大所得税法(Income Tax Act)规定，非加拿大居民在处置加拿大境内资产(包括不动产、股权、商业资产)时，必须向税务部门缴交咨产所得税，然后才能完成交易。

非居民卖家的代表律师，有义务在资产交割时，先将交易价码的25%保留在信托账户中(类似保证金)，直到客户拿到税局的清税单(Clearing Certificate)后再放还给客户。

90%以上的外国投资者都属于在处置加拿大资产时需要先清税的。除非在买房时是非居民，但卖房时在税法上被认为是加拿大居民(永久居民或者临时性的主要居所在加拿大)。

这里所说的加拿大居民或非居民，是税法意义上的概念，而不是移民法概令，不过，若没有永久居民身份，想证明自己是税务居民并不容易，税局的判断因素包括其在加拿大居住的天数，及居住的真实想法等。‍

涉及留学生买房时，有时因为其年龄小或者信用背景不足，银行会要求父或母与子女一起都放在产权上，形成共有产权。

共有产权有两种形式，一种是共同共有(lointTenancy)，即每个产权所有人不分份额，都拥有100%的产权，这种形式有生存者权利原则(survivorship)，一方去世，留下的一方自动成为物业的全部业主。

另一种是份额共有(Tenants in Common)，即有各方约定各自占有物业的份额，考虑到地产转让时的减税因素，往往约定属税务居民的留学生占99%，而其父母仅占区区1%。

在上述第一种形式中，虽然法律认为各方有100%种财产权利，但当涉及外国人的对外咨询财产时，税务局会自动考虑父亲占50%，律师应保留咨询财产的50%部分的25%，直至税务机关向税务机关清缴。在第一种形式中，应根据各方的具体份额纳税。‍

在安省买新屋时需要缴付13%的HST。中国的消费者没有HST的概念，所以如果在物业交割时得知需要多掏出一笔税款(哪怕是暂时的)会很不舒服。

通常发展商或者经纪会告诉买家，HST已经包含在房价中，这仅说了事实的一半，其实仅有在符合某些条件时才包含在内。

在新屋买卖合同中写明，HST包含在房价中是有条件的(conditional on)，即：符合HST 折扣(Rebate)的标准，并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。

而HST Rebate的标准之一，是买家必须是第一手业主，房屋用于个人目的，自住或近亲使用；第二，若买房是为了出租，且确实已经租出去，拿到了一年以上的租约，也可以申请HST Rebate。

开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含HST，在第二种情况下，买家需要先自己支付HST，然后在拿到租约后再向政府申请HST Rebate。

而外国投资者很多是委托经纪买房，出租，打理，有些其至都没有来加拿大看过，也就不符合第一种条件，所以非居民要有在交割时多支付13%房款的心理准备。‍

如果你需要申请抵押贷款，银行需要评估借款人的背景。
在签署文件时，银行通常要求客户出现在你面前。

因为银行和律师，交易中最重要的环节是检查客户ID，确定客户身份，并知道他们在与谁打交道。现在，许多非居民在前往加拿大时会开立加拿大银行账户，因此身份识别不成问题，而且未来贷款相对容易。

一些客户认为，在与建筑商银行签署协议后，交易就结束了。事实上，这只是交易的一半，因为在履行这些协议时，律师必须处理买方、卖方和银行之间的文件，以确保客户可以从银行借款并完成与卖方的交易。

法律要求，在签署文件时，客户必须出现在面前。万不得已的情况下只能采用授权的方式签署，而银行很多时候不接受授权。‍

许多外国人不知道，在加拿大完成房地产结算有成熟而严格的程序，有些程序对不在这里的人来说很难。

新房交付过程中最常见的问题是与客户沟通困难。如果客户不是本地人，沟通需要很长时间。因此，购房时，非居民必须考虑是否可以完成交付。一旦无法完成，他们可能要承担违约责任。‍

在加拿大没有亲戚或朋友，又希望通过签署POA授权他人买卖房地产的外国人不主张委托房地产经纪人以避免利益冲突。如果你只能委托经纪人，你应该清楚知道经纪人属于哪家经纪公司，以及它是否受到专业协会的监管。

另外，尽可能不用现金交易。律师公会要求收到7500元以上的现金都要报告，很多律师甚至不原意接受500以上的现金，也不接受境外的电子汇款，客户一定要有加拿大银行账户，所有付款以加拿大金融机构发出的银行汇票(Money Order或BankDraft)形式，以保证所有钱都有迹可查。

非居民在下投资决定时，要考虑到买房时有多笔支出，持有房产期间还有很大笔地税支出，将来外置资产时也有税要扣除。应该综合考虑各种因素之后，看看是否还值得投资。‍