房价20年翻5倍，加拿大人坚信只会升不会跌，房地产占GDP的10%
网络新闻 | 2021-11-12 14:38
加拿大房价近期不断攀升，过去20年，温哥华、多伦多等很多地区的房价翻了近5倍。一位北美经济学家比较美国和加拿大的房市走势后发现，加拿大房市疯狂的主要原因不是低利率，而是人们坚信房价只会升不会跌，但警告加拿大房市与现实脱节，很快会有报应。
对于任何人，尤其是购房者来说，加拿大的房价一直在稳步上涨并不奇怪。 在过去的二十年里，全国房价上涨了 375%，多伦多和温哥华等热门市场的房价分别上涨了 450% 至 490%。
根据加拿大房地产协会的数据，如今房屋的平均价格为 686,650 元。在安省，这一数字跃升至 887,290 加元，而在卑诗省，则为 913,471 加元。即使是较小的市场，如距离多伦多西南200公里的Tillsonburg、或东北200多公里的Bancroft，房地产价格也出现了大幅上涨，原因是随着大流行将偏远地区的员工和家庭赶出大城市，前往不那么拥挤的社区并加速购房。
加拿大的房价涨幅远超世界上任何其他发达市场，并催生了一个新的经济术语来描述当地房地产市场：“住房通胀”。然而，让专家感到震惊的是，加拿大的房价与其他重要因素，例如收入和人们负担高房价能力之间的差距太大了。全球金融服务机构Macquarie Group集团的经济主管大卫·多伊尔（David Doyle）说：“加拿大的房价与基本面完全脱节。”虽然加拿大房地产热潮的大部分原因在于低利率，而低廉的借贷成本减轻了大额按揭贷款的负担，但多伊尔还有另一种解释。他说，加拿大人有一种心理在起作用，即房价只能朝着一个方向发展：永远是上涨。多伊尔的研究团队最近所做的那样，将加拿大与美国的实际房价和实际收入进行比较时，最好地说明了这一点。
图：美国的可支配收入（黑线）和房价（蓝线）的走势
图：加拿大的可支配收入（黑线）和房价（红线）的走势
正如上图所示，多伊尔解释说，自 1970 年代以来的几十年中，加拿大和美国的可支配收入和房价一直保持着相当相似的速度，并且一直保持同步。然而，到了 2000 年代后期，虽然美国和加拿大都是低利率，但两个国家却走出迥然不同的曲线。在加拿大，代表房价的红线完全偏离了收入，也偏离了美国的图表。加拿大和美国两个市场在 2008-09 年之后出现分歧，当时美国遭受严重的股市和房地产崩盘，原因归咎于次级抵押贷款市场。简而言之，太多的美国人为他们负担不起的房屋进行了贷款和抵押。正如多伊尔解释的那样，2008/09 年的崩盘对美国投资者的心理产生了重大影响。“在美国，人们不认为住房是一种安全资产。”加拿大的房地产市场在很大程度上不受这次崩盘的影响，也没有遭受同样的调整。多伊尔说：“在加拿大，2008/09 年发生的事情强化了这样一种观念，即房价永远不会跌，房价只能上涨。”所以，多伊尔说，虽然低利率助长了加拿大的住房热潮，但这只是问题的一部分，最主要的原因是加拿大人相信房价只会涨不会跌的信念。不过，多伊尔警告称，由于加拿大房市与现实脱节，他预计房市很快会有报应（reckoning）了。多伊尔说，虽然低利率助长了加拿大的住房热潮，但这只是问题的一部分，并指出加拿大和美国都在类似的低利率环境中运作。更高的房地产价格意味着一个家庭的购房能力将捉襟见肘，即使按揭支付的负担较小。他担心的是，一旦利率开始攀升，到 2023 年及以后会发生什么。那些在 2019-2020 年市场高峰期购买房屋的人，在按揭贷款续约的时候将面临更高利率。多伊尔说：“到 2023 年，事情开始变得不确定。我更担心 2024 年之后，届时加拿大央行将加息，房市将受到影响。”他说，解决方案很复杂，涉及对加拿大房地产市场的全面反思。目前，加拿大 GDP 的 10% 以上来自住宅房地产市场，包括装修、房屋所有权转让成本和房地产佣金。多伊尔认为：“这比例太大了，而且不可持续。它会扭曲了经济。”多伊尔的研究表明，加拿大房地产占经济的比重高于其他经合组织国家（除了新西兰），并且超过了在加拿大的商业投资额。这意味着，加拿大在居住花费的钱比制造或生产的钱要多，这个等式最终会影响我们为居住所支付的能力。
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