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地产泡沫:温哥华让位多伦多!

海外e家 | 2017-10-09 11:07
瑞银(UBS)近日发布了最新的全球房地产“泡沫指数”,列出了全球房地产泡沫风险最大的主要城市。加拿大在前四名中占两席,多伦多居首,温哥华排第四。全球20个金融中心的地产市场,没有一个比多伦多更有泡沫的风险,而温哥华终于摆脱了第一的恶名,降到了第四。

瑞银最新发布的全球房地产“泡沫指数”列出了全球房地产泡沫风险最大的主要城市。加拿大在前四名中占两席,温哥华排第四,北欧的慕尼黑和斯德哥尔摩分列二三,多伦多则位居榜首。


瑞银全球房地产泡沫指数用以衡量全球金融中心的房地产泡沫风险指数时,有以下风险类别:压抑(depressed)、低估(undervalued)、公允(fair-valued)、高估(overvalued)和泡沫风险(bubble risk)。瑞银把地产泡沫定义为“对物业的实质价值长期错误估计,只有在泡沫破了的时候才能被证实。”


美国城市排名相当靠前,旧金山和洛杉矶楼市处于“估值过高”区域,但尚未进入泡沫区域。纽约楼市被认为估值合理,芝加哥是20个上榜城市中唯一被视为估值过低的的城市。


由于全球经济增长改善、低失业率和超低利率等因素推高了资产价格,有关资产泡沫的担忧也再度升温。在股市接近纪录高点而利率接近于零、一些国家甚至是负利率的情况下,住宅等不动产的吸引力进一步增强,尤其是在被视为避风港的国家。


如果全球经济受到冲击,导致偿债难度加大,或者央行更激进地加息推高了借贷成本,房地产泡沫问题将暴露出来。


 两个市场 


瑞银指出,温哥华和多伦多并没有受到全球金融危机的拖累,因为加元贬值缓冲了金融危机的打击。瑞银称,加拿大央行维持过度宽松政策的时间太久,加之外来者购房需求旺盛,使得这两个城市的房地产市场偏离了经济基本面,如今这两个市场都处于泡沫风险区域。


在过去13年,安省的房价已经翻倍,而房租增长了5%,收入涨幅不超过10%。去年,多伦多的房价飞速上涨。在去年最后一个季度,多伦多房价的涨幅超过20%,在过去5年里,多伦多房价的实际涨幅是50%,没有更大的泡沫了。


在去年最后一个季度,温哥华房价的涨幅达到25%,不过2017年涨幅已经降至7%,低于全国平均值。去年,温哥华的收入和房租年度涨幅分别是3%和5%。


报告认为,如果加元走强且加拿大央行进一步加息,将结束该国这场楼市盛宴。但是瑞银表示,该报告并不预测城市价格是否会发生变动或者下调。


 两大因素 


多伦多在2017年的报告中泡沫指数是2.12,为什么该市会排到全球第一呢?原因有两个,一个是前面讲的价格大幅上涨,另一个是去年投机购房成了地产市场的主要关注点。


只要看看去年多伦多的MLS数据,就能发现很多人为了买房,愿意多付30到40万加元,有时候甚至多达近百万加元。直到今年安省效仿大温采取的公平房屋计划后,房价也才开始回落,一些专家表示那里不会再有泡沫风险,因为泡沫不在市场上。


温哥华本次的泡沫指数只有1.8,其实,去年年中,温哥华房价涨幅已经到达顶峰,当时一年内房价实际涨了25%,卑诗省实施海外买家税之后,减少了海外买家的进入,也导致买家们观望等待。


瑞银表示,尽管温哥华第二季度房价涨幅已经降到7%,但依然还有在面临泡沫领域的风险,温哥华目前一个技术人员需要9年时间才能在温哥华市中心附近购买一个650平方英尺的公寓,多伦多则需要7年。


 一种结果 


瑞银认为,波士顿房地产市场估值合理。该行利用房价收入比和房贷与国内生产总值(GDP)之比等分类指数编制了一个整体指数。该指数若高于1.5,将意味着房价处于泡沫区域,1.5-0.5是估值过高区域。


瑞银称,按通胀调整后价格计算,目前美国城市的房价仍低于2008年触及的高点,但旧金山例外,该地区楼市出现估值过高迹象,但鉴于硅谷空前繁荣、经济基本面强劲,旧金山楼市还不存在泡沫风险。


欧洲方面,瑞银指出,随着一些关键城市收入强劲增长,经济景气出现改善,过低的借款利率催生了对城市住房的旺盛需求。


亚太地区,自2013年日本央行推出量化宽松计划以来,东京楼市出现过热迹象;而在贪婪的投资者需求和炒楼预期的推动下,香港房价创下纪录新高。


瑞银所在的瑞士表现良好。苏黎世和日内瓦楼市看起来估值过高,但程度不算显著。


           

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