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房贷固定利率上涨将成趋势 如何应对都在这篇里

TD在不久前刚刚提高了贷款利率，昨日皇家银行通知提高了固定贷款利率，这是否意味着更多的银行会步其后尘？

答案是，房贷固定利率上涨将成为趋势，因为几乎所有其他大银行和贷款公司都在拟议提高固定利率，包括TD银行、MCAP、First National、Merix等，而还没有放出风声的其他房贷机构，应也很快会随动。

除了吃瓜群众，正在观望和正在买房的群众，在未来房贷固定利率上涨的趋势下应如何应对？

皇家银行提高房贷利率

本周二，加拿大皇家银行宣布将修订利率。此次修订，对“固定利率”和“较长摊还期”的房贷影响较大。修订后的利率将于本周四开始实行。

根据皇家银行的通告，其“五年固定利率房贷”优惠利率将提高到2.94%，涨30个基点。其主推的“四年固定利率房贷”优惠利率将提高到2.79%，同时“三年固定利率房贷”也提高到2.69%，分别涨30点和25点。

如摊还期超过25年，房贷利率的提高幅度更大。如三年期、四年期和五年期利率分别提高到2.79%、2.89%和3.04%，各涨35点或40点。

这次的调高利率，表示房贷市场思维正在发生大的改变。

并不出人意料

但是，这次升息并无惊人之处，因为每年大约在这个时候都会发生。

绝大多数银行都是在10月31日和12月31日之间结束旧的财政年度和进入新的财政年度的。进入新财政年度之时，房贷部门不会有很大的业绩压力，就会产生调高利率的冲动，哪怕只是调高一点点。

除皇家银行外，几乎所有其他大银行和贷款公司都在拟议提高固定利率，包括TD银行、MCAP、First National、Merix等。还没有放出风声的其他房贷机构，也很快会提高利率。

但又和往年不同

不过，今年的调高利率，和政府的一些重大新政以及其他市场因素亦有关联。

9月份，联邦金融机构监管处宣布，要求房贷机构留置更高比例的保证金以防不测。随后，联邦政府又收紧了房贷资格规定，每个借款人都须通过基于牌价利率的压力测试。目前的牌价利率是在4.64%上下。

最后一个因素，是唐纳德·特朗普当选美国总统。

以上都对加拿大房市和利率产生重大影响。

联邦金融监管政策变化

一个重大的变化是，借款人现在必须能够满足按照挂牌利率，而非合同利率（基本上是比挂牌利率低200点以上的优惠利率），来获得贷款的资格要求。这个新政进一步削弱了“可负担能力”，逼迫购房者另想他法，去买更低价的房，或者要求更长的房贷摊还期。

为了能买得起房而希望延长还贷期（即摊还期）的借款人，在2016年12月1日还会遇到一个新的“惊喜”。在新增的监管政策下，会将某些类型的房子或贷款条款排除在“优化按揭保险计划”（MIP）之外。

在此之前，对首付低于20%的房贷，银行必须提取贷款保险，但是，房子的类型、摊还期长度和借款人融资次数等，对房贷保险都无影响。

而根据新规定，任何对出租物业的已再融资房贷，以及摊还期长于25年的房贷，在今年11月30日后，都无资格办房贷保险。

贷款机构估计，这项政策的变化，会导致他们房贷保险业务减少30%到60%。

特朗普因素

普遍认为，候任美国总统特朗普的政策将会导致通货膨胀，因为它是以“支出”为主的。这对加拿大央行带来不小的压力。

市场利率在上升，因为特朗普或许将要带来通货膨胀。而在加拿大这边，自由党执政13个月后，有关基础设施投入的问题还在讨论中。如果美国开始发生通货膨胀，加拿大央行就会感受到压力，逐渐提高利率的可能性是存在的。

如何应对：

1、正在看房

正在买房的人，须争取获得锁定预批利率。贷款机构通常在利率上会有溢价，如10到15个基点。如果房贷是从现在起60到120天后才实现，现在就锁定好利率，是一定会有好处的。

从现在起，也许还有一两天时间去商谈锁定利率，时间不多。

贷款机构也都会争取在11月30日的截止日期之前，向客户卖出其房贷产品。大多数银行和单一房贷机构都会在监管机构规定的截止日期前两个星期开始提高利率。

2、正在谈房贷

需要考虑锁定一个固定利率。固定利率和可变利率之间的差异很小，只有大约0.25%，如果想有更好的安全感，多付这一点钱并不算什么。

3、必须中止按揭

如果被迫中止按揭，比如正在卖房，又不能把当前按揭转移到新买的房子上，也许需要再等等，等到利率上调以后再说。利率提高的幅度越大，挂牌利率和合同利率之间的差就越小，息差（IRD）费用就越少。

大部分涨利率都是针对固定利率的。只有TD银行在本月宣布调高浮动利率，大多数其他银行还没有提及此事，但也未尝不会很快跟进。

浮动利率的贷款增加，不意味着每月还款额也会增加。在大多数贷款银行，每月的房贷还款总额还是不变，但还款中用于抵减房贷本金的部分会减少，因为用于支付利息的部分会增多。

4、正在供可变利率的房贷

已有浮动利率房贷的房主，也许会考虑转轨，把浮动利率变为固定利率。

但是还是小心为妙。2013年出现的“浮动转固定”高峰，结果只是银行大赚其钱。所以，如果有此想法，一定要做好功课，多与银行专员或者经纪人交流。算好违约金和转到较高的固定利率上的成本。也许你会发现锁定固定利率并没有意义。