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低收入还能买这么多房?想防止税局在你买楼后查税,要避免这三点!

海外e家 | 2016-10-08 16:37
这几天,家里有多套房的华裔移民有点心烦。从9月中开始,多伦多的几位多套房屋的业主陆续收到了由联邦税务局发出的查税通知书,要求他们为在本地购置的多栋房产提供有关购房资金来源的证明,并明确表示怀疑他们购房的资金来自海外。

本周,联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)宣布控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策,包括:对最自住房免税优惠政策(principal residence tax exemption)做出调整,即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房,在出售的时候也应该就增值部分缴税;以及强制所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”,确保贷款者能够承受得了更高的贷款利率。


目前看来,在这场限制房市内外国资金的行动中,联邦财政部并非单独作战,税务局(CRA)也加入了起来。近日,CRA在其官方网站上公布通知,改变房主在出售自住房时的报税规定,要求披露其收益信息——不得不说,这真是一项狠招。


对此,多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商在接受《明报》记者采访时表示,近期已经接获多宗来自华裔移民的类似求助个案:这些华裔移民,少则一个人购置了5栋房屋,多的甚至一人同时是11栋房屋的业主,更主要的是,他们都是较低收入者,本身的收入水平根本不足以购买这些房屋,甚至说本身的收入和房屋价值相比无异于九牛一毛!此外,这些房屋他们并非自住或提供给主要亲属居住,而是全部用于出租尽管他们也向税务部门申报了出租房屋的租金收入,但无疑,这依旧是税局重点勘察对象。


没有足以应付多栋物业的收入,如何买下这些物业?这是税务局最好奇也最想搞明白的地方。钱到底从哪里来?


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目前看来,这些案例已经反映出联邦税务局,开始了对本地购房较多的华裔移民的关注,并已经着手采取行动,他们的目的就是查明购房的资金来源。这很可能与联邦政府采取措施给楼市降温有关,从而进一步阻止海外资产流入加拿大,扰乱本地房地产市场。


在以往,人们出售自住房的时候,只要符合自住房免税条例,就不用为其中的增值收益而缴税,甚至不用在个人税收和退税那一栏填写你出售了房屋。


然而明年的报税开始,尽管房主只要符合自住房免税条例,仍然不需要缴税,但是被要求在个人收入报税和退税栏报告基本信息,例如买卖日期,房产的描述,以及收益。税务局表示,做出这些改变将改善对税务系统的管理。更重要的是,这些信息将有助于税局查询房市里的资金走向,并追踪其来源。


防查税,要避免这三点!


资深会计师胡商分析税务上诉案后发现,凡是被联邦税务局选中开展全面查税并适用于淨资产评估的纳税人,均具有3个共同的特点,分别是:


第一,曾在近几年购置过房产;


第二,申报的收入过低;


第三,从事现金收入的生意。


他说:「这并不是说凡是具备上述3点的一定会被查税,但被查税的纳税人中大都具有这3个共同的特点。」


胡分析说,纳税人曾在过去几年购置过房产,是联邦税务局查税的第一要素。这一要素之所以重要的原因包括:人们的购房信息在政府记录在案,为税务局寻找查税对象提供了线索和方便;人们购房说明了房屋的业主有一定的资金流动,所以具备查税的潜力;一旦税务局查出问题,房屋作为不动产是扣押还债最好的保证。


他又指出,纳税人买房本身不成问题,但如果纳税人近年来报税时申报的收入很低,便容易引起税务局的好奇。税务局有兴趣了解纳税人是否真的有免税的资金来源,例如来自移民加国之前的资金或资产、来自亲友的餽赠或遗产继承等等。


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他还指出,税务局要寻找那些隐瞒收入的人,如果人们仅仅购置房产和申报很低的收入,在一般情况下还不能给税务局足够的信心来确定房屋的业主已经隐瞒收入的事实。


他说:「税务局根据大量税务诉讼案件发现,如果税务局除了能摆出纳税人买房和申报很低收入的事实之外,还能指出一个有可能隐瞒收入的来源,主要是有现金收入的生意,如餐馆、杂货店、住宅装修等,法庭就较容易接受有关纳税人隐瞒收入的假设。」


联邦政府加强执法


国会财政委员会主席Wayne Easter表示,BC省新出台的外国买家税似乎使得更多的外国资金转向了多伦多房地产市场。加拿大税务局表示,在2015年4月和2016年6月之间,他们已经完成了BC省和安省大约2500个房地产审计,并且计划明年尽可能做的更多。


2016年联邦预算拨出50万元给加拿大统计局(Statistics Canada),研究如何收集外国买房者的数据。还会在未来五年给统计局拨款1350万元来整理房市与所谓“影子银行”的数据。


另外,未来5年加拿大税务局也会收到4亿4千4百万的预算来提高税收执法力度。



           

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