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留学生/新（准）如何移民在加拿大买房

另外加拿大为了规管楼市，从源头上对贷款有些特殊规定，比如对于超小面积的单位不予房贷 ，如TD规定面积必须大于500sf(对于温哥华和多伦多市中心而言)，Scotia Bank则是550sf，同样是对于温哥华和多伦多市中心而言)。为什么这两个城市要求低一点呢?因为这两个城市房价过高，发展商必需把房子设计得尽可能小，才能使得总价不至于过高，这就自然使得银行的贷款要求要相应放宽一些。而且有些银行还对物业类型有要求，比如BMO就有一个不予放贷的物业清单,如果您不幸买了这个清单内的物业，那对不起，您只能找别家去申请。

凡事预则立，不预则废。留学生/新(准)移民申请贷款也是一样，需要做一些提前安排：

1. 首先要有加拿大银行帐号：

这不是废话吗?不是，还真有小孩或刚抵埠的新移民拿着现金生活的。最极端的例子有个常在某中文报纸发表文章的女士，很自豪宣传她来加拿大5年从不用银行卡信用卡。

其实加拿大所有的5大银行均在中国设有各种分支机构可以办理开户：比如Scotia Bank(丰业银行)就与光大银行合作，方便客户在中国就开好加拿大银行的户口，一登陆加拿大就可以激活使用;BMO(蒙特利尔银行)在京沪广均有办事处可以办理信用卡申请业务，抵埠后到就近的BMO分行激活即可。在后面的系列中我们还会介绍各家银行在中国的办事处联系方式。请留意关注我们的微信公众号：安家多伦多。

2. 尽早积累信用分数：

不管是留学生还是新移民，来到加拿大后，都会被加拿大信用体系建立一个档案，当然，这个档案的建立是不会通知你的。想要阻止信用报告机构建立你的档案是不可能的，除非你不租房，不去银行开户，不使用电话。当然，这是不可能的。所以每个人都会有一个信用积分(Credit Score，又称Beacon)。这个信用积分的作用可是不容小觑的。银行和其他的信贷机构通过信用积分来了解你的财务状况。信用积分决定你是否能得到抵押贷款或信用卡。我们后面系列会介绍信用北美的体系，请留意关注我们的微信公众号：安家多伦多。

2013年我们有个留学生客户小王，之前一直和同学合租住在市中心的一个公寓里，每个月一千元的租金，对于她来说，也算是一笔不少的开支。于是，小王便萌生了买房的想法。随后，她在一位地产经纪的帮助下，选中了一套离学校步行距离的公寓，并签了合同。然而，让她没有料到的是，由于她是国际留学生，加之来加拿大时间较短，信用比较低，以及首付不足等原因，银行拒绝了她的贷款申请，一下子让她陷入了进退两难的境地。

有购房打算的华人留学生/新(准)移民，购房前一定要先对自己的条件进行评估，确定是否满足购房条件，是否有足够的条件申请到房屋贷款。以及详细了解了加拿大的购房政策和掌握银行的相关贷款规定后才能做出买房决定，切忌一时冲动。

首先，留学生/新(准)移民在决定买房前一定要确定是否有足够的首付资金汇到加拿大的银行帐号?买房后，能否有充足的资金支付每个月的供房费用?如果要将房子分租给他人，是否能做一个和别人融洽相处的房东等。

即使是符合了上述条件，并不意味着留学生/新(准)移民就可以顺心顺意地买房了，因为还要看自己是否符合加拿大申请房贷的条件。虽然在加拿大购置房产，国际留学生是有权利向银行申请房屋贷款的，但是银行在审核房屋贷款时，对留学生有相对严格的风险控制机制和规定(对新移民相对放宽)。对于申请房屋贷款的加拿大公民或永久居民(新移民在列)，银行通常审核有两个指标，首先是考核购房者的信用，根据购房者的信用来判断是否审批贷款;其次是根据购房者的家庭年收入判断贷多少款给购房者。作为国际留学生，他们既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，因此，银行在审批贷款的时候，很可能会拒绝其贷款申请。但是，银行还有一个变通的规定，那就是对于既没有信用，或信用不好，更没有收入的国际留学生，他们如果能自己支付不低于房款的35%-50%(各个银行的政策不一样)，银行则视同无风险贷款，有可能会批下来贷款。”

那么，如果确实有购房需求，而又无法一下子凑足35%-50%首付款，是不是就不能买房子了呢?

作为国际学生，如果没有凑足35%的，又要想贷款买房，那就要从凑齐银行要求的35%首付款上做打算。而Second Mortgage(第二贷款)就是凑足这35%首付款的渠道之一。加拿大还有一些银行之外的金融机构以相对高的利率贷款，给那些首付款不足的购房者，为购房者提供了一个可以买房的机会。但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。

首次购房除了首付外还有一些杂项开支，通常还要预留一部分验房费税费律师费等交易相关的开支，因此自己最好要准备房款的35%以上。

在考虑Second Mortgage(第二贷款)时，贷款利率通常会比银行的第一贷款利率高一些，但是具体的利率要视贷款人所具备的条件而定。但需要提醒注意的是，获得了这种贷款后，以后每个月的房贷供款额就会相应提高。因此，在考虑Second Mortgage(第二贷款)时，一定要做好预算，考虑好是否今后支付得起每个月的供房费用，不能让自己以后每个月经济支出捉襟见肘。